La Direttiva Europea DAC7 ha introdotto nuovi obblighi fiscali per chi opera nel settore degli affitti brevi e delle piattaforme digitali.
Molti property manager e proprietari stanno ricevendo comunicazioni da Airbnb, Booking e altri portali… ma non tutti sanno realmente chi è obbligato e chi no.

In questo articolo di Domorent ti spieghiamo in modo semplice cosa prevede la DAC7 e quando riguarda davvero i property manager.

---

Cos’è la DAC7 in parole semplici

La DAC7 è una normativa europea che impone alle piattaforme digitali di comunicare all’Agenzia delle Entrate:

• Chi incassa

• Quanto incassa

• Da quali immobili

• In quale paese

Lo scopo è combattere l’evasione fiscale nel mondo degli affitti brevi e delle piattaforme online.

---

Chi è il vero soggetto DAC7?

Il punto chiave è uno solo:

La DAC7 si applica solo ai “gestori di piattaforma”

Un gestore di piattaforma è chi:

• Incassa il denaro delle prenotazioni

• Gestisce i pagamenti

• Controlla i dati dei proprietari

• Decide cosa viene pubblicato e venduto

Non conta chi possiede l’immobile, ma chi gestisce il flusso economico.

---

Proprietari: quando non devi fare nulla

Caso 1 – Sei un privato con un annuncio Airbnb o Booking

Se:

• L’immobile è tuo

• L’account OTA è intestato a te

• Airbnb o Booking ti pagano direttamente

➡️ Non devi fare nulla.
La DAC7 la fa Airbnb o Booking per tuo conto.

---

Caso 2 – Hai un property manager che incassa per te

Se:

• Il property manager riceve i soldi

• Poi ti gira gli incassi

• Le OTA sono intestate al property manager

➡️ La DAC7 la fa il property manager, non tu.

Tu sei solo il “venditore finale”.

---

Property Manager: quando scatta l’obbligo

Se sei un property manager, la domanda vera è:

Gli incassi passano da me o dalle piattaforme?

❌ NON sei soggetto DAC7 se:

• Gestisci solo immobili in locazione o sublocazione

• Incassi direttamente dagli ospiti

• Non usi OTA come intermediari

In questo caso sei un normale locatore → DAC7 non si applica

---

✅ Sei soggetto DAC7 se:

Devi comunicare i dati se:

• Gli account Airbnb/Booking sono intestati a te

• Le OTA incassano per tuo conto

• Emetti tu la CU ai proprietari

• Gestisci più immobili di terzi

• Hai contratti di revenue sharing

➡️ In questo caso sei gestore di piattaforma ai sensi del Dlgs 32/2023

---

Cosa devi comunicare se sei soggetto DAC7

Per ogni proprietario:

• Nome e cognome / ragione sociale

• Codice fiscale o partita IVA

• Indirizzo

• IBAN

• Stato di residenza

Per ogni immobile:

• Indirizzo

• Dati catastali

• Numero di prenotazioni

• Ricavi lordi

• Commissioni trattenute

---

Quando va fatta la DAC7?

La comunicazione è annuale.

---

Perché molti property manager stanno sbagliando

Molti stanno inviando la DAC7:

• Anche quando le OTA sono intestate ai proprietari

• Anche senza incassare

• Anche senza essere gestori di piattaforma

Questo crea rischi legali enormi:

• Comunicazioni errate

• Dati fiscali sbagliati

• Possibili sanzioni

---

Domorent: struttura DAC7-safe

Domorent lavora con un modello a tutela del proprietario e del property manager:

• Account OTA intestati a Domorent.it

• Obblighi comunicativi presi in carico da Domorent.it

➡️ In questo modello:

• La DAC7 la facciamo noi

• Il property manager non assume responsabilità fiscali indebite

  Prenota una Consulenza Gratuita (clicca qui)

  FAQ – DAC7 e Property Manager

  1. Sono proprietario e affitto solo il mio immobile su Airbnb o Booking. Devo fare la DAC7?

  No.
  Se l’account OTA è intestato a te e ricevi direttamente i pagamenti, la comunicazione DAC7 viene effettuata dalla piattaforma (Airbnb, Booking, ecc.).

  ---

  2. Ho un property manager che incassa per me. Devo fare io la DAC7?

  No.
  Se il property manager incassa e poi ti gira i soldi, è lui a dover trasmettere i dati come gestore di piattaforma.

  ---

  3. Sono una società che affitta direttamente online senza intermediari. Devo fare la DAC7?

  Sì.
  Se sei una persona giuridica che pubblica immobili su piattaforme e incassa direttamente tramite OTA, rientri negli obblighi DAC7.

  ---

  4. Sono un property manager che lavora solo con contratti di locazione o sublocazione. Devo fare la DAC7?

  No.
  Se non operi come intermediario su piattaforme digitali e incassi direttamente dagli ospiti, la DAC7 non si applica.

  ---

  5. Sono un property manager con account Airbnb e Booking intestati a me. Devo fare la DAC7?

  Sì.
  Se gli account sono a tuo nome e le OTA incassano per tuo conto, sei considerato gestore di piattaforma e devi inviare la comunicazione.

  ---

  6. Gli account OTA sono intestati ai proprietari, anche se gestisco io. Chi fa la DAC7?

  Le piattaforme.
  In questo caso Airbnb e Booking comunicano direttamente i dati dei proprietari all’Agenzia delle Entrate.

  ---

  7. Ho un modello misto (locazioni + revenue sharing). La DAC7 si applica?

  Sì.
  Se in una parte dell’attività operi come intermediario che incassa e redistribuisce, rientri negli obblighi DAC7.

  ---

  8. Cosa rende un property manager “gestore di piattaforma”?

  Il fatto di:

  • incassare i pagamenti

  • gestire le prenotazioni

  • controllare i dati dei proprietari

  • distribuire i ricavi

  Non conta il contratto, ma chi controlla il flusso economico.

  ---

  9. Che dati vanno comunicati per ogni proprietario?

  • Dati anagrafici

  • Codice fiscale o P. IVA

  • IBAN

  • Indirizzo

  • Stato di residenza fiscale

  ---

  10. Chi è responsabile se i dati sono sbagliati?

  Chi invia la DAC7.
  Il gestore di piattaforma è responsabile verso l’Agenzia delle Entrate.

  ---

  11. Che dati vanno comunicati per ogni immobile?

  • Indirizzo

  • Dati catastali

  • Numero di prenotazioni

  • Ricavi lordi

  • Commissioni trattenute

Ricevi una consulenza gratuita ora!